Lorsqu’un locataire donne congé mais tarde à restituer les clés du logement, le propriétaire peut-il continuer à exiger le paiement du loyer ?
Dans un arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a apporté une précision importante : un bailleur ne peut pas réclamer des loyers après la fin du préavis si le congé a été régulièrement délivré, même si les clés n’ont pas encore été rendues, rapporte le site Droit Finances.
En revanche, il peut demander une indemnité d’occupation, à condition d’engager la procédure adaptée. Cette décision, toujours applicable en 2026, rappelle l’importance de distinguer deux notions juridiques aux conséquences financières bien différentes.
Le congé met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer
L’affaire portait sur un couple de locataires ayant donné congé à leur propriétaire en novembre 2014. Le bailleur soutenait toutefois que les clés ne lui avaient été restituées qu’en décembre 2015 et réclamait le paiement des loyers et charges jusqu’à cette date.
Dans un premier temps, la cour d’appel de Montpellier lui avait donné raison, estimant que les locataires restaient tenus de toutes les obligations du bail tant que les clés n’étaient pas effectivement remises. Les juges considéraient ainsi que la restitution des lieux n’était pas complète en l’absence de remise des clés au propriétaire.
Mais la Cour de cassation, dans son arrêt n° 23-18.132 du 12 septembre 2024, a censuré cette analyse. Elle rappelle qu’en vertu des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer à l’expiration du délai de préavis. Autrement dit, la fin du contrat ne dépend pas de la restitution des clés si le congé a été valablement notifié.
La haute juridiction a donc cassé la condamnation des locataires au paiement de 9 586,45 euros de loyers correspondant à la période comprise entre le 1er décembre 2014 et le 6 décembre 2015, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir vérifié si le congé avait bien été régulièrement délivré.
Une indemnité d’occupation peut toutefois être réclamée
Cette décision ne signifie pas pour autant qu’un locataire puisse conserver les clés sans conséquence. Une fois le bail terminé, s’il continue à occuper les lieux ou empêche le propriétaire d’en reprendre possession, il devient un occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors demander son expulsion et réclamer une indemnité d’occupation, qui ne constitue pas un loyer mais une compensation financière destinée à réparer le préjudice subi.
C’est précisément l’erreur relevée dans cette affaire : le propriétaire avait demandé le paiement de loyers, alors que le bail avait pris fin. La Cour de cassation rappelle ainsi que ces deux créances obéissent à des régimes juridiques distincts.
La jurisprudence récente confirme d’ailleurs cette distinction. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a jugé que l’indemnité d’occupation due par un ancien locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du bail peut être déduite du dépôt de garantie, ce qui souligne qu’elle constitue bien une créance spécifique, différente du loyer.
En pratique, lorsqu’un locataire ne restitue pas les clés après avoir régulièrement donné congé, le propriétaire ne peut donc pas continuer à lui facturer un loyer au titre du bail éteint. En revanche, s’il démontre que l’occupant s’est maintenu sans droit dans le logement, il peut engager une action afin d’obtenir une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que, le cas échéant, une procédure d’expulsion.
