Le Sénat a récemment adopté un amendement important dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2026. Ce texte vise à fusionner deux taxes existantes : la taxe sur les logements vacants et celle sur les résidences secondaires. Cette décision a fait beaucoup parler d’elle, car elle pourrait transformer la fiscalité immobilière, notamment dans les zones où l’offre de logements est faible et la demande très forte.
Actuellement, comme l’explique Service public, la fiscalité française distingue plusieurs situations. La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique aux logements inoccupés depuis au moins un an dans certaines communes dites zones tendues, où la demande de logements dépasse nettement l’offre. Cette taxe est perçue par l’État.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) concerne les logements meublés non utilisés comme résidence principale. Elle est perçue par les communes et peut être majorée localement de 5 % à 60 %. Ces deux taxes ont des règles d’application différentes : périmètre, taux, bénéficiaires et conditions varient d’un dispositif à l’autre, ce qui rend le système complexe pour les propriétaires comme pour les collectivités.
Ce qui devrait changer avec la fusion des deux taxes
L’amendement adopté au Sénat propose de créer une taxe unique pour les logements considérés comme « sous-occupés » ou « non-utilisés ». La fusion regrouperait la taxe sur les logements vacants et celle sur les résidences secondaires dans une seule imposition. Cette taxe unique serait applicable dès qu’un logement n’est pas utilisé comme résidence principale, qu’il soit vacant ou simplement occasionnellement occupé. Elle resterait majorable par les communes dans des limites fixées par la loi, tout comme l’actuelle taxe sur les résidences secondaires aujourd’hui.
L’objectif affiché par les sénateurs est double : simplifier les règles fiscales et donner aux collectivités locales un outil plus fort pour encourager la mise sur le marché des logements aujourd’hui inoccupés ou sous-utilisés, comme le précise Public Sénat.
Pourquoi cette mesure ?
La France compte plusieurs millions de logements qui ne servent pas à loger une famille au quotidien : résidences secondaires, mais aussi logements souvent vides. Selon l’Insee, le nombre de logements vacants dépasse plusieurs millions.
Dans les grandes villes et les zones touristiques, cette situation contribue à une pression immobilière très forte : trop de demande, trop peu d’offre disponible pour ceux qui vivent et travaillent sur place. La fusion des taxes est censée freiner la sous-utilisation des logements, encourager les propriétaires à louer ou vendre leurs biens plutôt que de les laisser vides et augmenter les recettes fiscales locales, ce qui peut aider les communes à financer des politiques de logement.
Il est important de rappeler que, même si l’amendement visant à fusionner la taxe sur les logements vacants et la taxe sur les résidences secondaires a été adopté par le Sénat, il n’est pas encore applicable. En effet, la France n’ayant pas adopté de loi de finances complète pour 2026, le gouvernement a dû recourir à une loi spéciale de finances pour assurer la continuité du financement de l’État. Cette loi spéciale ne contient que les mesures strictement nécessaires au fonctionnement des services publics et n’intègre pas les amendements fiscaux comme celui-ci.
La fusion des taxes ne pourra entrer en vigueur que si l’Assemblée nationale valide à son tour l’amendement dans le cadre d’un projet de loi de finances final, lors des prochaines négociations budgétaires. Jusqu’à cette adoption complète, les règles actuelles restent donc en vigueur : les logements vacants et les résidences secondaires continuent d’être taxés séparément selon les dispositifs existants.
