Le marché du crédit immobilier en France montre des signes de tension en ce début d’année 2026. Plusieurs professionnels du secteur signalent des blocages dans l’accès au financement, en lien avec le fonctionnement du taux d’usure fixé par la Banque de France, institution chargée notamment de la régulation financière.
Des courtiers observent que certains dossiers, pourtant considérés comme solvables, ne passent plus le filtre des banques. Ces situations concernent en particulier des emprunteurs âgés ou présentant des profils spécifiques. Sandrine Allonier, porte-parole de la société de courtage VousFinancer, indique que les demandes émanant de personnes « âgées de plus de 50 à 60 ans et/ou avec des problèmes de santé » sont concernées, notamment lorsqu’il s’agit de crédits d’une durée inférieure à vingt ans.
Selon la société Cafpi, spécialisée dans le courtage en crédit immobilier, « 14% des dossiers sont d’ores et déjà bloqués par le taux d’usure », sur la base de 6.000 dossiers étudiés au premier trimestre 2026. Cette proportion atteint « 27% » pour les emprunteurs âgés de plus de 45 ans.
Un écart réduit entre taux bancaires et plafond réglementaire
Le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal autorisé pour un prêt. Il inclut le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les garanties et d’éventuels frais de courtage. La Banque de France fixe ce plafond chaque trimestre à partir des données observées sur la période précédente.
Sandrine Allonier explique que « l’écart entre les taux d’intérêt moyens et le taux d’usure se resserre ». Elle précise que « cela peut créer un décalage allant jusqu’à six mois avec les calculs de la Banque de France » lorsque les taux progressent rapidement. Au mois d’avril, elle indique que « les taux d’intérêt ont progressé en moyenne de 0,10 points, mais dans certaines banques de 0,30 à 0,40 points ».
Pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à dix ans, le taux d’usure est fixé à 4 % pour la période d’avril à juin 2026. Dans le même temps, les taux d’intérêt pratiqués avoisinent 3 %, auxquels s’ajoutent les autres frais inclus dans le TAEG. Les profils présentant des risques plus élevés, notamment en raison de l’âge ou de l’état de santé, se voient appliquer des assurances plus coûteuses. Sandrine Allonier indique que ces frais « représentent souvent 1 à 1,1% du prêt ».
Des situations comparables sont observées pour les prêts compris entre dix et quinze ans, avec un taux d’usure fixé à 4,48 %, ainsi que pour les prêts supérieurs à vingt ans, dont le plafond atteint 5,19 %.
Des évolutions surveillées par les acteurs du crédit immobilier
Le contexte actuel rappelle aux professionnels une situation observée en 2022. Sandrine Allonier déclare : « il y a une vraie crainte que la situation de 2022 se reproduise, parce qu’à l’époque, jusqu’à 50% des crédits étaient refusés. Des profils totalement solvables, avec 4 à 5.000 euros de revenus, ne pouvaient pas emprunter ».
Dans le même temps, certains éléments différencient la situation actuelle. Les établissements bancaires disposent de liquidités et poursuivent des objectifs de production de crédits. Sandrine Allonier précise que « elles ont des objectifs de production de crédits élevés cette année. C’est ce qui limite aujourd’hui la remontée des taux ».
La Banque centrale européenne, institution responsable de la politique monétaire dans la zone euro, a décidé le 30 avril de maintenir ses taux directeurs à 2 %. Julien Langlade, président de Cafpi, déclare dans un communiqué que cette décision traduit « le choix de la stabilité ». Il ajoute : « C’est un message d’équilibre qui laisse espérer que la hausse des taux de crédit immobilier en cours restera maîtrisée ».
Des pistes d’évolution sont évoquées pour adapter le taux d’usure aux conditions du marché. L’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC) aurait saisi la Direction générale du Trésor ainsi que le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), deux organismes liés à la régulation financière. Des simulations seraient en cours concernant une éventuelle révision du mode de calcul.
