L’engouement pour les logements bien classés sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) risque de faire oublier une alternative plus économique : acheter un bien classé F ou G pour le rénover. En effet, contrairement à ce que l’on pourrait penser, les maisons ou appartements mal notés peuvent offrir une bien meilleure rentabilité à long terme, surtout si l’on prend en compte le coût des rénovations et les aides disponibles.
Si l’achat d’une maison ou d’un appartement classé F ou G est souvent perçu comme une mauvaise affaire, il faut remettre cette idée en perspective. Selon une étude de Hello Watt, il est fréquemment plus rentable d’acheter un bien mal classé pour le rénover que d’acheter directement un bien avec une bonne note énergétique. Cela est particulièrement vrai pour les biens situés en zones rurales ou périurbaines, où les coûts de rénovation sont moins élevés et où les biens sont souvent moins chers.
Comme l’illustre l’exemple cité par nos confrères de Capital, à Marzy, un village de la Nièvre, une maison de 200 m² classée D coûte 302 200 euros, tandis qu’un bien similaire mais classé F se vend à 211 200 euros, soit une décote de 91 000 euros. La différence de prix est considérable, et les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien sont bien souvent bien inférieurs à la perte de valeur initiale. Ainsi, rénover une passoire thermique et la rendre plus performante sur le plan énergétique pourrait s’avérer bien plus rentable que de choisir un bien déjà bien noté.
Les coûts des rénovations et les aides disponibles
La rénovation d’un bien classé F pour le faire passer à un niveau plus performant, comme un DPE C, peut inclure des travaux d’isolation des combles et des murs, ainsi que le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes, comme une chaudière au fioul par une pompe à chaleur. Selon les estimations de Hello Watt, pour un bien à Marzy, le coût des travaux serait d’environ 56 300 euros.
Comparé à la différence de prix entre une maison classée F et une maison classée C, qui est de 122 800 euros, la rénovation apparaît comme une option bien plus économique. De plus, des aides publiques telles que MaPrimeRénov’ peuvent couvrir jusqu’à 80 % du coût des travaux, réduisant ainsi encore le reste à charge pour l’acheteur. L’acquisition d’un bien classé F et sa rénovation avec les aides disponibles revient donc à un coût total bien inférieur à celui de l’achat d’un bien déjà classé C.
Rénovation énergétique pour améliorer le DPE : plus rentable, même dans les grandes villes
Dans des grandes villes comme Bordeaux, rénover un bien classé F pour l’amener à un niveau E peut également offrir des économies substantielles. Un appartement de 100 m² classé F dans la capitale girondine se vend 15 600 euros de moins qu’un appartement équivalent classé E.
Les travaux nécessaires pour améliorer le DPE incluent le remplacement des fenêtres et l’installation d’un ballon d’eau chaude thermodynamique, pour un coût estimé à 10 700 euros. Après l’application des aides financières, l’acquisition et la rénovation de l’appartement classé F coûtent moins cher que l’achat d’un appartement classé E, même avant de prendre en compte la différence de prix entre les deux biens.
Les défis dans les grandes métropoles : la question de l’espace et des contraintes techniques
Cependant, dans des villes comme Paris, la situation est plus complexe. L’isolation thermique par l’intérieur, nécessaire dans les appartements anciens avec des façades protégées, peut entraîner une perte de surface habitable et un coût supplémentaire. Par exemple, dans un appartement de 50 m² à Paris, la rénovation du DPE de F à D coûterait 16 000 euros de plus que l’achat d’un bien déjà classé D.
Cette rénovation inclut l’isolation des murs par l’intérieur et le remplacement des fenêtres, mais le processus réduit la surface habitable, ce qui peut nuire à la valeur de l’appartement, particulièrement dans une ville où l’espace est cher. De plus, l’obligation de se reloger pendant les travaux peut entraîner des coûts additionnels non négligeables.
