Le dispositif Jeanbrun, mis en avant pour les investissements locatifs à partir de 2026, repose sur un principe fiscal distinct des anciens mécanismes comme le Pinel. Il ne prévoit pas de réduction d’impôt directe, mais un système d’amortissement appliqué au bien immobilier.
Cette approche consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus imposables issus de la location. Ce mécanisme s’applique sur une base représentant environ 80 % du prix du bien, hors valeur du terrain. La déduction est étalée dans le temps grâce au dispositif Jeanbrun, ce qui modifie la manière dont l’avantage fiscal est perçu. Contrairement à un crédit d’impôt ponctuel, la diminution de l’imposition se répartit sur plusieurs années.
L’effet fiscal dépend également des loyers pratiqués. Le dispositif prévoit des niveaux d’avantage différenciés selon les plafonds de loyers appliqués. Plus les loyers respectent des seuils accessibles, plus la déduction fiscale peut être élevée.
Le dispositif Jeanbrun, une combinaison entre amortissement et déficit foncier pour réduire la base imposable
Le dispositif Jeanbrun permet de cumuler plusieurs leviers fiscaux. Lorsqu’un bien nécessite des travaux, les dépenses engagées peuvent générer un déficit foncier si elles dépassent les loyers perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global, ce qui réduit directement l’impôt dû.
À ce premier mécanisme s’ajoute l’amortissement annuel du bien. Ce cumul entraîne une diminution progressive de la base imposable. Un exemple présenté dans les données disponibles décrit un investissement comprenant un logement ancien acquis pour 100 000 euros, accompagné de 40 000 euros de travaux. Dans cette configuration, les charges initiales dépassent les revenus locatifs, générant un déficit foncier dès la première année. L’ajout de l’amortissement conduit à une réduction fiscale pouvant atteindre 4 000 euros sur cette période.
Pour bénéficier de ce cadre fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées. Le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire. La durée minimale de location est fixée à neuf ans. Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont également imposés.
Le dispositif impose par ailleurs des contraintes techniques. Les biens concernés doivent être situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles. Dans l’ancien, des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération sont requis. Ces rénovations doivent permettre d’atteindre une performance énergétique correspondant aux classes A ou B du diagnostic de performance énergétique.
L’absence de zonage géographique distingue ce dispositif des précédents mécanismes fiscaux. Cette caractéristique élargit le champ des investissements possibles, sous réserve du respect des critères techniques et fiscaux définis.
